AI 安防，地产巨头的「自我革命」

1

前有万科联姻海康成立新公司；后有绿城牵手大华涉足新安防。

一个地产、一个科技，原本关联不大的产业巨头们，物联网时代下竟接连碰头、逐步交往。

先看万科。

去年岁末，万科子公司与海康一同出资，成立了一家名叫万御安防的科技服务公司。

新成立的这家公司由梁琪庚担任董事长，海康威视高级副总裁徐习明担任董事。

公开资料显示，梁琪庚于1998年加入万科，历任武汉万科物业总经理、苏南万科物业总经理。

公司的经营项目包括：安防科技的技术转让、技术服务、物业管理等。

万御安防成立的意图基本也已明晰：万科借由海康的软硬件能力，加码智慧物业赛道。

再看绿城。

去年十月，绿城中国与大华股份在杭州顺利牵手，双方聚焦安防监控平台、自有品牌培育，签订系列战略合作协议。

这场签订会排场不小：绿城中国董事会主席张亚东、执行总裁耿忠强、总工程师肖力；大华股份董事长傅利泉、国内营销中心副总裁史东、浙江区总经理陈胜江皆出席为之站台。

张亚东会上直言不讳：希望通过大华的技术支持，未来能与绿城建筑科技集团、智慧园区事业部等单位，进一步达成战略协同，产生1+1>2的价值，共同为客户提供更好服务。

将这段官方说辞翻译成大白话：

卖房是最原始的商业行为，传统地产商想要活得好，科技这条路必须走。

2

“活下去！”

2018年9月，万科秋季例会上，这三个殷红大字一经放出，一下子就触碰到了不少人的敏感神经，瞬间刷屏朋友圈。

简直讽刺，当行业领头羊都在思考生存问题，中国房地产的真实现况又是如何？

富力地产董事长李思廉甚至调侃，“他们说活不下去是开玩笑的，万科是提醒我们要活下去。”

暂先不论谁能活下去、谁能活得好，过去两年的中国房地产市场，的确面临一个共同问题：

人口红利渐失，政府调控加强，地产降温趋冷。

据人民法院公告网数据显示，2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过400家，且进入2019年下半年之后，破产房企数量增速有所加快。

残酷形势下，被压得喘不过气来的地产商们不得不去培育新的业务增长点，以求在后房产时代更好活下去。

新的业务增长点在哪里？

原本主打差异化、斗得不可开交的房产大佬们，在面对这个问题时，选择的方向竟惊人地一致：科技。

地产巨头科技转型已经成为一个业界共识。

王石曾说，万科用了近两年时间去调研，仍描述不清未来十年终会怎样，但有两点非常明确：由制造型转向技术型，由销售商转向服务商。

所以看到，科技赋能一词作为一个单独子项，最先出现在万科2017年年报上。

2019年年报中，万科对科技赋能进展的最新表述是：全面主动拥抱科技变革，打造全新沃土计划。

再譬如碧桂园，直接定位自己为高科技综合性企业，从地产延伸至农业、科技等多个领域。甚至直接重仓惠州，高价建了一个潼湖科技小镇。

如果说土地是地产商的重要生产资料、科技是地产商未来重要的生产工具，那么：

为什么地产商们大多选择安防作为他们科技转型的头把利器？

无论哪个行业，企业一旦做大，必须要向多元化市场靠拢，原因很简单，人多要吃饭。

但这个多元化市场并非蒙眼瞎选，通常是在自己的主营业务基础之上，思索求变。

地产商的主营业务是卖房，房产主要有三大特性：面大、呆板、易受政策影响。

也就是说，地产商在做科技转型时，必须着重考虑三个点：

1、高增长性；2、资源互补；3、符合政策导向。

三大门槛一经放出，可以选择的细分场景所剩无几，安防也就成了最适合的方向，没有之一。

论高增长性：安防是智慧城市的必经一站，视频物联的优质前身。

论资源互补：论谁能给房产带来实实在在的智能供给，唯安防莫属。

论政策导向：这一点毋庸多提，智慧物业、智慧城市建设如火如荼。

从安防商角度出发，积极对接地产商等优质大B端客户，也是他们的宿命所向。

过去多年，安防项目颗粒度越来越大且越来越少，ToG转ToB已成市场大势，布局智慧社区则是非常顺理成章的一步。

一来，智慧社区外有安全需求，是安防商的主航道业务；

二来，智慧社区内还有智能需求，而安防厂商们旗下的C端品牌也在不断壮大。

譬如海康C端品牌萤石，2019年营收25.92亿元，同比大增58.38%。就此，海康近日还宣布，拟将萤石分拆至深交所独立上市。

3

从一套好房子到一个好物业到底有多远？

今天的地产商们一定会告诉你，只有一个AI安防的距离。

如果要问眼下最大的AI细分落地市场在哪里，智慧社区必属其一。

如果再问智慧社区最大的AI细分落地市场在哪里，智慧物业又必属其一。

如果说智慧社区是智慧城市构建的mini版；那么智慧物业就是智慧城市构建的神经网络。

城市大脑最终是否智能，主要依赖神经网络是否互通、有序。

战略规划从上往下做，市场落地从下往上走，智慧物业市场份额的多少，后期直接影响整个云、数据平台市场的战争态势。

这个说法一点也不夸张，新经济100人创始人李志刚曾提到，未来新经济由三大区间构成：

第一区间是线上，核心是信息、内容、社交。这个区间内，互联网巨头扎堆，进去就是炮灰。

第二区间是SKU，可以简单理解为卖货池。这里包含40万亿大市场，目前仍有各种垂直、细分机会。

第三区间是本地生活服务。它覆盖第三产业的各行各业。

移动互联时代，谁掌握了家庭智能入口，谁就掌握了第二、三区间的渠道入口。

这个入口的最后一道把关人是谁？不是阿里、不是腾讯、也不是拼多多，而是物业。

房子是最牢固的社群，物业借由它能紧紧地圈住用户。

可视对讲、视频门禁，这些安防产品未来都将化身物业数字化转型的战略资产，这些资产也将为物业打造一个成熟的商业生态。

万科集团高级副总裁朱保全曾举过一个例子：

万科物业通过互联技术构建了万物云，当一个人脸或者一个车牌号传递到后台之后，万科物业可以基于用户的生活习惯、出行习惯和客户家中的人口结构，去提供精确服务。

过去两年，无人售货、洗衣服务、家庭健康管理等服务在小区中普遍出现。部分开发商在住宅项目中甚至会提供一些理财、保险产品。

从经营角度出发，传统物业只收管理费，未来会有各类数据入口、增值服务入口。多业务加码后的物业管理也会转型成平台、中介、服务商。

4

物业虽小，五脏俱全。

新力物业某高管告诉AI掘金志，目前传统物业科技转型，大概可以归纳为六化：

经营科技化、盈利创新化、管理精细化、运作分包化、组织联盟化、品牌高端化。

但这六化之路不好走，智慧升级之路道阻且长，主要矛盾体现为：

一、结构冗杂的物业项目，小型技术商无力应对，大型集成商又不愿精耕。

智慧物业市场还未出现绝对巨头，并且在社区中利益相关方中间也没有出现主导者。

物业公司大多属于缺钱的状态（几家地产物业除外），低廉的物业费用不足以支撑起高昂的改造与投资。

且由于物业偏向劳动密集型市场，工作人员的技术操作能力还需配套加强。

二、涉及政府跨部门协作较多，IoT、AI、大数据等内容繁多杂乱。

智慧物业的改造大多停留在浅层次，整体发展较为落后。

即便是一些垂直的社区运营公司和IoT企业想要进入，却囿于各方关系难以打通，难以施展手脚。

三、技术应用成本及物业投入资源极不匹配。

智慧物业建设是系统工程，从家庭到公共区域，从网络硬件到软件服务，时间周期长，需要协调各方利益。

此外社区的智能设备更新换代非常快，更换和淘汰需要强资本做保障。

四、标准化建设跟不上。

居室之外的各类门禁、监控设备、无线连接等都面临着复杂的竞争环境，互联网厂商、安防厂商、ICT厂商，大家各自为营、自创生态。

这四大点也充分说明：

智慧物业是个硬骨头，有人不想啃，有人啃不动，地产商联手安防商亲力亲为才是上上策。

地产巨头有场景、安防巨头有技术。

双方优势互补，凭借AI全栈方案，势必会在最短时间内形成最深壁垒，打造出一套智慧物业行之有效的操作系统，进而引领新一轮社区物业革命。

5

物业的智慧落地已经到了最好的时代。

据预估，截至今年，中国物业增值服务空间将达2.6万亿元。

过去11年，全国物业管理面积也增至260亿平方米左右，年均复合增长率7%左右。

盘子已经够大，未来就看地产商如何在上跳舞。

地产行业大规模、快复制的商业模式已经失效，移动互联扩展和模糊了整个行业的边界，竞争的焦点从独立的产品延伸到相关产品的系统。

物业是线下的最后一公里，是投身大规模互联网化中的关键一环，选择安防这个切入口亦是明智之选。

这个过程中需要注意一点：组织和管理变革比技术创新和产品创新更为重要，组织不改，技术、产品改造都是空谈。

所以也可以看到，万科和海康的联姻，摒弃了传统项目合作式、集采式关系，直接成立新公司，竞逐新市场。

AI智能时代，唯一不变的就是变。

越来越多的地产企业，你根本弄不清楚他最赚钱的业务是什么？房子、物业、服务还是数据。

无边界，这将是未来的又一个时代总结。

毕竟，地产的黄金时代已至黄昏，科技转型新周期正缓缓驶来。

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